डेट यील्ड (परिभाषा, सूत्र) - ऋण उपज अनुपात की गणना करें

डेट यील्ड क्या है?

ऋण की उपज बंधक उधारदाताओं के लिए एक जोखिम मापक है और यह मापता है कि एक ऋणदाता अपने मालिक से डिफ़ॉल्ट के मामले में अपने फंड को कितना पुनः प्राप्त कर सकता है। यदि मालिक ऋण पर चूक करता है, और ऋणदाता गिरवी संपत्ति का निपटान करने का निर्णय करता है, तो अनुपात एक ऋणदाता को प्राप्त होने वाले प्रतिशत रिटर्न का मूल्यांकन करता है।

अचल संपत्ति का मूल्यांकन करते समय यह अनुपात लोकप्रिय है लेकिन इसका इस्तेमाल किसी भी परियोजना या परिसंपत्ति की उपज के मूल्यांकन के लिए किया जा सकता है जो आय अर्जित करता है। यह एक ही समय में उत्तोलन और जोखिम दोनों को महत्व देता है, और इसका उपयोग ऋण के जीवन पर लगातार किया जा सकता है।

यह एक स्टैंडअलोन मीट्रिक है जो ब्याज दरों, ऋणों के परिशोधन अनुसूची, एलटीवी, या किसी अन्य चर का उपयोग नहीं करता है।

डेट यील्ड फॉर्मूला

ऋण उपज फार्मूला है:

डेट यील्ड = संपत्ति का शुद्ध परिचालन आय / मूल्य

डेट यील्ड का उदाहरण

आइए नीचे दिए गए ऋण उपज उदाहरण की सहायता से विश्लेषण करते हैं:

एंडी एक सफल टॉय स्टोर चला रहा है और उसे व्यवसाय द्वारा प्राप्त राशि के आधार पर ऋण राशि की आवश्यकता होती है। वर्तमान में, दुकान प्रति वर्ष $ 500,000 कमा रही है, और ऋण की आवश्यकता $ 2,550,000 है। इस प्रकार,

डेट यील्ड फॉर्मूला = 500,000 / 2,550,000 = 19.60%

कम उपज, अधिक से अधिक प्रस्तावित ऋण का कथित जोखिम है। यह इस कारण से है; उधारदाताओं जोखिम वाले गुणों से उच्च ऋण पैदावार की मांग करते हैं। कोई निश्चित बेंचमार्क नहीं है, लेकिन आम तौर पर 10% की एक आदर्श उपज स्वीकार की जाती है।

ऋण यील्ड गणना बनाम एलटीवी (ऋण से मूल्य)

ऋण सेवा कवरेज अनुपात और LTV अनुपात वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण हामीदारी में उपयोग किए जाने वाले पारंपरिक तरीके हैं। हालांकि, वे हेरफेर के अधीन हैं।

LTV कुल ऋण राशि है जो एक संपत्ति के मूल्यांकन मूल्य (पेशेवरों द्वारा प्रदान की गई अनुमानित बाजार मूल्य) द्वारा विभाजित है। यह बाजार मूल्य एक अनुमान और अस्थिरता के अधीन है, खासकर 2008 के वित्तीय संकट के बाद। यह अस्थिर स्थितियों के दौरान सबसे सटीक उपाय नहीं हो सकता है। हम एमवी (बाजार मूल्य) और डीवाई की तुलना के नीचे देखें:

ऋण प्रस्तावों और उनकी व्यवहार्यता का आकलन करने के लिए इन पर भी ध्यान दिया जा सकता है। उपर्युक्त उदाहरण में, उपज 6.25% है या घटकों के अनुसार, NOI या ऋण राशि के अनुसार बदल जाएगी। उपरोक्त तालिका अनुमानित मार्केट वैल्यू (एमवी) में बदलाव के साथ एलटीवी अनुपात को बदलती हुई दिखाती है।

डेट यील्ड गणना बनाम डेट सर्विस कवरेज अनुपात (DSCR)

डीएससीआर वह शुद्ध परिचालन आय है जिसे वार्षिक ऋण सेवा द्वारा विभाजित किया जाता है अर्थात, ऋण चुकौती के लिए एक समय अवधि के लिए आवश्यक धनराशि। उदाहरण के लिए, यदि आवश्यक ऋण राशि डीएससीआर के 1.10 गुना की उम्मीद को प्राप्त नहीं करती है, तो 25 साल का परिशोधन उसी में सहायक हो सकता है। इससे डीएससीआर या एलटीवी में ऋण के जोखिम में वृद्धि नहीं होती है। आइए DY और DSCR की तुलना करने के लिए नीचे दी गई तालिकाओं पर विचार करें:

चूंकि उपज परिशोधन समय सीमा से प्रभावित नहीं होती है, यह एकल मीट्रिक के साथ जोखिम का एक उद्देश्य माप प्रदान कर सकता है।

• इस मामले में, उपज 6.25% है, लेकिन अगर आंतरिक नीति में न्यूनतम 9% उपज की आवश्यकता होती है, तो यह ऋण स्वीकृत नहीं होगा।
• कोई यह देख सकता है कि परिशोधन अवधि प्रभावित करती है कि क्या DSCR आवश्यकता को प्राप्त किया जा सकता है। यदि नीति को 1.1 बार DSCR की आवश्यकता होती है, तो केवल 25 वर्ष के परिशोधन अवधि ऋण की आवश्यकता पूरी होगी।
• हालांकि, इस तरह का लंबा समय संभव है या नहीं, यह तय करने के लिए आंतरिक नीतियों के प्रबंधन और लचीलेपन पर है।

निष्कर्ष

ऋण की गणना को प्रस्तावित ऋण को अधिक स्वीकार्य बनाने के लिए ऋण की शर्तों को बदलकर हेरफेर नहीं किया जा सकता है।

ऋणों की हामीदारी और संरचना जैसे विकल्प एकल अनुपात के बजाय बहुत गहरे हैं; ऐसे अन्य कारक हैं जो इस उपज पर विचार नहीं करते हैं जैसे:

• मांग और आपूर्ति की स्थिति
• गारंटी शक्ति
• संपत्ति की स्थिति
• किरायेदारों आदि की वित्तीय स्थिति;

इस प्रकार, इस अनुपात का उपयोग करते समय मैक्रोइकॉनॉमिक कारकों सहित सभी पहलुओं पर विचार किया जाना चाहिए।

यह फिक्स्ड-इनकम लोन हासिल करने वाले और लाइफ इंश्योरेंस कंपनी लेंडर्स को सिक्योर करने वाले लेंडर्स के लिए काफी महत्व रखता है। यह विषयवस्तु को समाप्त कर देता है और एक प्रेरित बाजार में उधारदाताओं का मार्गदर्शन करता है।

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