औद्योगिक REITs परिभाषा
औद्योगिक आरईआईटी एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट है जो निर्माण, भंडारण, उत्पादन, वितरण, या किसी अन्य औद्योगिक संपत्ति जैसी अचल संपत्ति का स्वामित्व या संचालन करता है और उन्हें व्यवसायों को पट्टे पर या किराए पर देकर कमाता है।
यह कैसे काम करता है?
औद्योगिक REITs रिक्त स्थान खरीदते हैं या ऐसे रिक्त स्थान बनाते हैं, जिन्हें औद्योगिक, विशेष रूप से औद्योगिक उद्देश्यों के लिए किराए पर या किराए पर दिया जा सकता है। इस तरह के आरईआईटी उन फंडों का एक पूल बनाते हैं जो निवेश के उद्देश्यों के लिए उनके व्यवसाय में मदद करते हैं। आरईआईटी खुदरा निवेशकों या व्यवसायों से योगदान के माध्यम से धन एकत्र करते हैं। इन निधियों का उपयोग या तो इमारतों, औद्योगिक केंद्रों (आंशिक रूप से या पूर्ण रूप से), औद्योगिक रिक्त स्थान, कारखानों, उत्पादन केंद्रों इत्यादि को खरीदने या प्रबंधन करने के लिए किया जाता है, पूर्व स्वामित्व वाली, या पट्टे पर ली गई, ऐसी औद्योगिक संपत्तियां, ताकि इसे और पट्टे पर दिया जा सके। पैसा इकट्ठा करने के लिए।
वे एक व्यवसाय मॉडल पर काम करते हैं जो निवेशकों को भुगतान किए जाने वाले उच्च लाभांश की मांग करता है। ये आरईआईटी संघीय आयकर से मुक्त होते हैं जब तक कि वे शेयरधारकों को लाभांश में अपनी कर योग्य आय का 90% देते हैं। अचल संपत्ति संपत्ति की बढ़ती दरों के कारण निवेशकों के पास पूंजी की प्रशंसा के प्रोत्साहन भी हैं।
औद्योगिक REIT, अन्य REIT की तरह, कॉर्पोरेट स्तर के ऋण वित्तपोषण के साथ इक्विटी फंडिंग के लिए शेयर जारी करते हैं। इस प्रकार, पारंपरिक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्टों के विपरीत, ये फंड सार्वजनिक एक्सचेंज बाजारों में भी व्यापार करते हैं।
इन्वेस्टर्स पर्सपेक्टिव
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- यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि आरईआईटी, औद्योगिक सहित, लंबी अवधि के निवेश को गुणों में बनाते हैं। इसलिए, ऐसे फंडों में पैसा लगाने का कोई भी निर्णय या योजना निवेश के दीर्घकालिक दृष्टिकोण को शामिल करना चाहिए।
- इन आरईआईटी में निवेश निर्णय व्यापार के संचालन के मूल्यांकन पर आधारित होना चाहिए। लाभांश पैदावार सबसे अच्छा माप उपकरणों में से एक है, और उसी की गणना परिचालन से नकदी प्रवाह द्वारा लाभांश को विभाजित करके की जा सकती है। एक उच्च अनुपात बेहतर रिटर्न का संकेत देता है।
- हमेशा उन REIT की तलाश करें जिन्होंने ऐतिहासिक रूप से अच्छा प्रदर्शन किया है। एक अच्छा प्रदर्शन करने वाली आरईआईटी एक मजबूत टीम है जो आमतौर पर भविष्य में अच्छे प्रदर्शन के लिए अवसर प्रदान करती है।
- निवेश करने से पहले, बाजार की गतिशीलता, व्यापक आर्थिक वातावरण को समझने पर विचार करें जिसमें आरईआईटी काम करते हैं, और निवेश का जोखिम-रिटर्न प्रोफाइल।
औद्योगिक आरईआईटी के उदाहरण
संयुक्त राज्य के बाजार में, औद्योगिक आरईआईटी व्यापक-आधारित रियल एस्टेट एक्सचेंज-ट्रेडेड फंडों का लगभग 10% है। औद्योगिक क्षेत्र में कुछ लोकप्रिय REIT हैं:
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- लिबर्टी (LPT)
- प्रोलोगिस (पीएलडी)
- अमेरिका (COLD)
- पीएस बिजनेस पार्क (PSB)
- ईस्टग्रुप (ईजीपी)
- STAG औद्योगिक (STAG)
- अभिनव औद्योगिक (IIPR)
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उच्चतम लाभांश देने वाले औद्योगिक REIT में से कुछ हैं:
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- यूनिटी ग्रुप, इंक।
- प्लायमाउथ औद्योगिक आरआईईटी, इंक।
- औद्योगिक रसद गुण ट्रस्ट
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इन आरईआईटी में 7% से अधिक की लाभांश पैदावार है।
संपत्ति प्रबंधन के लिए विभिन्न आरईआईटी के अलग-अलग विनिर्देश हैं। कुछ ऐसी REITs उत्पादन / सुविधाओं का प्रबंधन करती हैं, जबकि अन्य स्वयं गोदामों या वितरण केंद्रों का प्रबंधन / प्रबंधन करती हैं।
आइए हम कुछ प्रसिद्ध औद्योगिक REIT को जल्दी से देखें:
प्रोलोगिस इन आरईआईटी के लॉजिस्टिक सब-श्रेणी के अंतर्गत आता है। यह सबसे बड़ा और उच्चतम श्रेणी निर्धारण (साख के आधार पर) REITs है और गोदामों और वितरण केंद्रों का प्रबंधन करता है। इसमें लगभग $ 50 बिलियन का बाजार पूंजीकरण और 2.9% की लाभांश उपज है।
औद्योगिक अंतरिक्ष में एक और महत्वपूर्ण खिलाड़ी स्टैग औद्योगिक आरईआईटी है, जिसमें रसद और विनिर्माण स्थान हैं। यह ज्यादातर संयुक्त राज्य में संचालित होता है और एक छोटा खिलाड़ी है। इसने बाजार पूंजीकरण में $ 3.5 बिलियन की हिस्सेदारी रखते हुए 4.9% की लाभांश उपज दी।
ड्यूक रियल्टी कॉर्पोरेशन , यूएस आधारित, एक अलग REIT है जो वितरण केंद्रों और चिकित्सा कार्यालयों पर ध्यान केंद्रित करता है। इसका बाजार पूंजीकरण 10.9 बिलियन डॉलर और लाभांश उपज 2.8% है।
लाभ
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- औद्योगिक स्थानों के प्रबंधन और व्यवसायों या ग्राहकों की विशिष्ट आवश्यकताओं के अनुसार उन्हें संशोधित करने में लचीलापन एक लाभ के रूप में आता है। इस प्रकार, अनुकूलन औद्योगिक REIT में एक महत्वपूर्ण विचार बन जाता है।
- एक समान नोट पर, उन्हें भवन और संपत्तियों की मरम्मत और सौंदर्यशास्त्र पर कम ध्यान केंद्रित करना होगा। संपत्ति के सौंदर्य मूल्य के कारण अन्य REITs को इस समस्या का सामना करना पड़ता है।
- इन आरईआईटी में निवेश के फायदे हो सकते हैं क्योंकि लॉजिस्टिक्स रिक्त स्थान की कमी हो गई है, जबकि अधिक से अधिक विनिर्माण गतिविधि प्लेट पर आ रही है।
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नुकसान
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- विकास कारक आर्थिक स्थितियों पर बहुत अधिक निर्भर हैं। अधिक बार नहीं, लगातार बदलती मैक्रो स्थितियां इन REITs में अस्थिरता का कारण बनती हैं। इस तरह के एक व्यापक आर्थिक कारक ब्याज दर है।
- इन आरईआईटी के पास पट्टे पर देने की अल्पकालिक प्रकृति है। इसका मतलब यह है कि वे अन्य अचल संपत्ति संपत्तियों की तुलना में कम अवधि के लिए पट्टे पर लेते हैं, और इसलिए, यह आरईआईटी से जुड़े विकास के अवसरों को प्रभावित करता है।
- वे स्थापित करने के लिए चुनौतीपूर्ण हैं और इस प्रकार प्रवेश अवधारणा के लिए बाधाओं का मार्ग प्रशस्त करते हैं। REIT में भारी निवेश, विशेष रूप से औद्योगिक, बहुत कम खिलाड़ियों को प्रतियोगिता में प्रवेश करने या बनाए रखने का कारण बनता है।
- औद्योगिक REITs ओवरसुप्ली के जोखिमों के अधीन हो सकते हैं। आर्थिक समृद्धि के दौरान, औद्योगिक प्रगति एक दी गई है, और यह मांग-आपूर्ति प्रोफ़ाइल को प्रतिकूल रूप से प्रभावित करती है।
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निष्कर्ष
औद्योगिक REIT ने पिछले दशक में उम्मीदों से ऊपर का प्रदर्शन किया है। यह प्रदर्शन मुख्य रूप से ई-कॉमर्स लहर और प्रौद्योगिकी के अनुकूल औद्योगिक स्थानों की बढ़ती मांग के कारण है। अमेज़ॅन, वॉलमार्ट और होम डिपो जैसे ई-कॉमर्स दिग्गज औद्योगिक स्थानों में सबसे बड़े निवेशक हैं।
वित्त वर्ष 2019 के अंत तक, REIT ने मजबूत लीजिंग स्प्रेड देखा और किराये की वृद्धि को काफी प्रभावशाली रूप से आगे बढ़ाया। किराए में वृद्धि के बावजूद व्यावसायिक स्तर भी रिकॉर्ड स्तर तक बढ़ गया। इस आरईआईटी वृद्धि के लिए दो सबसे महत्वपूर्ण कारक औद्योगिक स्टॉक और औद्योगिक रिक्त स्थान की मांग-आपूर्ति प्रोफ़ाइल का प्रदर्शन रहा है।
यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि ये आरईआईटी वित्तपोषण से संबंधित जोखिम चलाते हैं क्योंकि वे कॉर्पोरेट या निवेशकों से उधार लिए गए धन पर बहुत अधिक भरोसा करते हैं। ब्याज दरें बढ़ने से ऐसी REIT को नुकसान हो सकता है और उनका मार्जिन बिगड़ सकता है।
