पूंजीकरण दर रिटर्न की दर के लिए एक और शब्द है, जो वाणिज्यिक अचल संपत्ति के क्षेत्रों में निवेश पर अपेक्षित है, यह शब्द वाणिज्यिक अचल संपत्ति परियोजना पर किए गए वास्तविक निवेश पर वापसी की दर का एक अनुपात है।
पूंजीकरण दर क्या है?
यह संपत्ति के शुद्ध परिचालन आय और बाजार मूल्य का अनुपात है और आमतौर पर रियल एस्टेट उद्योग में उपयोग किया जाता है।
- व्यावसायिक रियल एस्टेट उद्योग में अक्सर कैपिटलाइज़ेशन दर का उपयोग किया जाता है। इसका उपयोग अधिग्रहण के लिए संभावित संपत्तियों से रिटर्न की तुलना करने के लिए किया जा सकता है।
- उच्च दर अर्जित करने वाली एक संपत्ति को अन्य संपत्ति की तुलना में बेहतर निवेश माना जाएगा, अन्य शर्तें इमारतों आदि के स्थान के समान हैं। इस प्रकार, यह निवेश संपत्तियों की कमाई क्षमता की त्वरित तुलना करने की अनुमति देता है और चुनने में मदद कर सकता है। सबसे अच्छा निवेश अवसर।
- यह अचल संपत्ति की कीमतों के रुझान का एक प्रकार का संकेत दे सकता है। यदि दरें कम हो रही हैं, तो इसका मतलब यह हो सकता है कि संपत्तियों का मूल्य बढ़ रहा है, और इस तरह से अचल संपत्ति का बाजार गर्म हो रहा है।
पूंजीकरण दर सूत्र
नीचे गणना के लिए उपयोग किया जाने वाला सूत्र है
- एक किराये की संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय इसके रखरखाव के लिए भुगतान किए गए खर्चों का किराया है।
- यह भी सोचा जा सकता है कि निवेश पर रिटर्न एक निवेशक को अचल संपत्ति की संपत्ति की खरीद पर सालाना प्राप्त होगा।
पूंजीकरण दर उदाहरण
उदाहरण 1
मान लीजिए कि एक कार्यालय भवन $ 10,000,000 की शुद्ध परिचालन आय देता है, जिसका मूल्य $ 75,000,000 है। उपरोक्त कैप दर सूत्र का उपयोग करके, हम भवन की पूंजीकरण दर की गणना कर सकते हैं:
= 10000000/75000000 = 13.33%
इस प्रकार, यदि भवन $ 75 मिलियन में बेचा जाता है, तो यह भी कहा जा सकता है कि भवन 13.33% पूंजीकरण दर पर बेचा गया था।
उदाहरण 2
मान लीजिए कि एक किराये की संपत्ति को हर महीने $ 1,000 की सकल आय प्राप्त होती है। मालिक संपत्ति प्रबंधन और रखरखाव के लिए $ 700, संपत्ति कर के लिए $ 500, बीमा के लिए $ 250 का सालाना भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है। उन्होंने 80,000 डॉलर में संपत्ति खरीदी थी।
इस मामले में, हमारे पास सकल आय और मालिक द्वारा किए गए खर्च हैं। इस प्रकार, हम संपत्ति पर शुद्ध परिचालन आय की गणना करेंगे:
- NOI = सकल आय - संपत्ति प्रबंधन - संपत्ति कर - बीमा
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = $ 10550
- अब, पूंजीकरण दर गणना = NOI / संपत्ति की कीमत = $ 10,550 / $ 80,000 = 13.18%
क्या उच्च पूंजीकरण दर हमेशा बेहतर होती है?
- विभिन्न निवेश संपत्तियों की तुलना करने के लिए पूंजीकरण दर एक अच्छा अनुमान हो सकता है। लेकिन उच्च दर का मतलब आमतौर पर बेहतर निवेश अवसर नहीं होता है। कैप दर महत्वपूर्ण हैं, लेकिन एक निवेशक को अन्य मापदंडों पर भी ध्यान देने की आवश्यकता है।
- इसे निवेश के जोखिम की माप के रूप में माना जा सकता है। आमतौर पर, एक कम दर का मतलब है कम जोखिम, और एक उच्च दर का मतलब है उच्च जोखिम।
पूंजीकरण दर का नुकसान
- इसका उपयोग केवल तभी किया जा सकता है जब शुद्ध परिचालन आय स्थिर हो या बहुत अधिक उतार-चढ़ाव न हो। इस कैपिटलाइज़ेशन दर का उपयोग करके, वैल्यूएशन कुछ हद तक डिस्काउंट कैश फ्लो विधि से मिलता-जुलता होगा। हालांकि, यदि नकदी प्रवाह बहुत अधिक भिन्नता के साथ जटिल और अनियमित है, तो विश्वसनीय और विश्वसनीय मूल्यांकन प्राप्त करने के लिए एक पूर्ण रियायती नकदी प्रवाह विधि का उपयोग किया जाना चाहिए।
- पूंजीकरण दर विभिन्न कारकों को ध्यान में रख सकती है, लेकिन यह भविष्य के जोखिम को नहीं दर्शाती है। यह अचल संपत्ति संपत्ति से एक स्थायी आय मानता है, लेकिन इस तरह की धारणा के लिए कोई गारंटी नहीं दी जा सकती है। किराए की सराहना या अवमूल्यन हो सकता है। बाहरी परिस्थितियों के कारण संपत्ति का मूल्य बदल सकता है, जिस पर निवेशक का कोई नियंत्रण नहीं है। रखरखाव के खर्चे जैसे खर्च उत्पन्न हो सकते हैं। इस प्रकार, पूंजीकरण दर भविष्य के जोखिम के बारे में कोई मार्गदर्शन या भविष्यवाणी नहीं करती है।
निष्कर्ष
कैपिटलाइज़ेशन रेट एक तुलनात्मक मीट्रिक है जो समान गुणों की तुलना करने के लिए सबसे अधिक उपयोगी है अर्थात, समान स्थान पर गुण, समान संपत्ति वर्ग और समान आयु। यह मीट्रिक अभी भी वाणिज्यिक और बहु-परिसंपत्ति अचल संपत्ति मूल्यांकन के लिए व्यापक रूप से उपयोग किया जाता है। रियल एस्टेट निवेशक इसे अपने निवेश को महत्व देने और एक सूचित निर्णय लेने के लिए एक उपकरण के रूप में उपयोग करते हैं। हालांकि, निवेशक को कैपिटलाइज़ेशन दरों को गो-टू मेट्रिक नहीं मानना चाहिए, बल्कि विभिन्न अन्य कारकों पर भी विचार करना चाहिए जो परिसंपत्ति मूल्य को प्रभावित कर सकते हैं। यह एक महत्वपूर्ण मीट्रिक है लेकिन एक संपूर्ण उपाय नहीं है।
