लोन टू वैल्यू रेश्यो क्या है?
लोन टू वैल्यू अनुपात किसी विशेष परिसंपत्ति के कुल मूल्य के संबंध में ऋण की राशि का अनुपात है और इसका उपयोग आमतौर पर बैंकों या उधारदाताओं द्वारा किसी विशिष्ट संपत्ति या पहले से दिए गए ऋण की राशि का निर्धारण करने के लिए किया जाता है। मूल्य में लचीलेपन से सुरक्षा के लिए धन जारी करने से पहले बनाए रखा।
एक सरल उदाहरण लेते हैं। मान लीजिए कि आप घर खरीदना चाहते हैं। और आप एक निश्चित राशि का लोन लेने के लिए बैंक की मदद लेना चाहते हैं। क्यों? क्योंकि वर्तमान में, आपके पास घर खरीदने के लिए इतना कैश उपलब्ध नहीं है। इसलिए आप बैंक जाएं, उनके एलटीवी को समझें और घर खरीदने का फैसला करें।
यदि हम कुछ आंकड़े जोड़ते हैं, तो हमारे लिए समझना आसान हो जाएगा। मान लीजिए कि आप यूएस $ 200,000 (बाजार में घर का मूल्यांकन मूल्य) के लायक घर खरीदना चाहते हैं। बैंक ने आपको बताया कि वे आपको केवल 80% राशि दे सकते हैं। और बाकी आपको अपनी जेब से देना होगा।
तो यह, 80% के लिए ऋण है मूल्य अनुपात। इस मामले में, एक बैंक आपको 160,000 अमेरिकी डॉलर के बंधक पर ऋण दे रहा है और घर खरीदने के लिए आपको अपनी जेब से यूएस $ 40,000 का भुगतान करने की आवश्यकता है।
सूत्र
मूल्य अनुपात का ऋण = संपत्ति का बंधक राशि / मूल्यांकित मूल्य
यह वित्तीय संस्थानों में सबसे महत्वपूर्ण जोखिम मूल्यांकन उपकरण में से एक है। और उधारकर्ताओं को पैसे उधार देने से पहले, उधारदाताओं बंधक को मंजूरी देने से पहले जांच करते हैं।
आम तौर पर, संपत्ति का मूल्यांकन मूल्य विक्रय मूल्य होता है। लेकिन फिर भी, ऋणदाता या बैंक संपत्ति को मूल्य देने के लिए अपनी मूल्यांकन टीम भेजेंगे। और फिर वे राशि (बंधक राशि) को ऋण देने का फैसला करेंगे।
संयुक्त राज्य अमेरिका में, अधिकांश मामलों में 80 से कम% से ऋण के मूल्य अनुपात (LTV) की सूचना दी गई है। लेकिन LTV इससे ज्यादा हो सकता है और उस स्थिति में ब्याज दरें अधिक हो सकती हैं।
एक बात जो हमें LTV में समझने की ज़रूरत है, वह है - उच्च अनुपात होगा, अधिक जोखिम होगा। तो अगर ऋणदाता आपको उच्च एलटीवी देता है; इसका अर्थ है कि इसके भीतर निहित अधिक जोखिम है। और यही कारण है कि ब्याज दर भी अधिक होगी।
और उधारकर्ता भी एक उच्च एलटीवी के कारण बहुत पीड़ित होता है, भले ही ऐसा लगता है कि उधारकर्ता को लाभ मिल रहा है। जब LTV अधिक होता है, तो ऋण की लागत बढ़ जाती है और चूंकि ऋण देने का जोखिम बहुत अधिक होता है (जैसा कि ऋणदाता अधिक भुगतान कर रहा है), ब्याज दर बहुत अधिक है। उदाहरण के लिए, यदि कोई उधारकर्ता 95% के ऋण के मूल्य के साथ बैंक से पैसे उधार लेता है, तो उधारकर्ता की तुलना में कम से कम 1% अधिक ब्याज दर का भुगतान करेगा, जिसने 75% के LTV के साथ ऋण लिया है।
इसके अलावा, डीएससीआर अनुपात चेकआउट करें
व्याख्या
अब आप सोच सकते हैं कि LTV क्यों महत्वपूर्ण है और हमें उधार और उधारी के संदर्भ में LTV को कैसे देखना चाहिए।
यहां देखें कि कैसे LTV उधार को प्रभावित करता है -
- LTV एक बंधक या होम इक्विटी ऋण या क्रेडिट की रेखा हासिल करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है।
- यह उधारकर्ता को एक व्यापक तरीके से प्रभावित करता है। उधारकर्ता शुरू में आनंद ले सकता है क्योंकि भुगतान का प्रतिशत कम हो जाता है। लेकिन अगर हम दीर्घकालिक प्रभाव पर विचार करते हैं, तो यह बहुत बड़ा है और उच्चतर LTV उधारकर्ता को समय की अवधि में ऋणदाता को अधिक भुगतान करने के लिए मजबूर करता है।
- अब कहते हैं कि उधारकर्ता के रूप में, आप एक उच्च ऋण अनुपात को स्वीकार करते हैं। तब क्या होगा? यदि पहले बंधक का अनुपात 80% से अधिक है, तो उधारदाताओं को निजी बंधक बीमा (पीएमआई) की आवश्यकता होती है। इस तरह के मामले में, उधारकर्ताओं के पास एक विकल्प होता है। सबसे पहले, वे उधारदाताओं से बात कर सकते हैं और मूल्य अनुपात के लिए 80% ऋण के लिए समझौता कर सकते हैं और अगर यह पर्याप्त नहीं हो जाता है तो आवश्यक शेष राशि के लिए द्वितीयक वित्तपोषण के लिए जा सकते हैं।
- अब आपको यह सोचने की जरूरत है कि आपको और क्या लाभ मिलेगा? यदि आप पहले बंधक के लिए जाते हैं और मूल्य अनुपात के लिए 78% ऋण के लिए पहुंचते हैं, तो निजी बंधक बीमा (PMI) पूरी तरह से समाप्त हो जाएगा। लेकिन उस मामले में, दूसरे ग्रहणाधिकार, जिसके लिए ब्याज पहले बंधक से बहुत अधिक है, का भुगतान करना होगा।
- यह हमें पूरी तरह से एक और अवधारणा के लिए लाता है जो ऋण के मूल्य अनुपात (LTV) का विस्तार है और यह एक अनुपात (CLTV) के मूल्य के लिए संयुक्त ऋण है। CLTV उधारकर्ताओं को LTV को कम रखने में मदद करता है और इस प्रकार उन्हें PMI का भुगतान करने की आवश्यकता नहीं है।
LTV उदाहरण
उदाहरण 1
आइए नजर डालते हैं नीचे दी गई जानकारी पर -
| यूएस में $ | बैंक ए | बैंक बी |
| बंधक राशि | 300,000 | 250,000 रु |
| संपत्ति का मूल्यांकन मूल्य | 400,000 रु | 350,000 |
अब सरल सूत्र का पालन करके, हम ऋण को मूल्य अनुपात (LTV) की गणना करेंगे।
LTV = बंधक राशि / संपत्ति का मूल्यांकन मूल्य
बैंक A के लिए, LTV = (300,000 / 400,000) = 75% होगा।
बैंक B के लिए, LTV = (250,000 / 350,000) = 71.42% होगा।
तो इन दोनों बैंकों के LTV की गणना के बाद निष्कर्ष क्या होगा? यहाँ निष्कर्ष है -
सबसे पहले, बैंक बी में एक कम एलटीवी है। इसका मतलब है कि ऋण राशि के भीतर निहित जोखिम कम होगा और इस प्रकार, ब्याज दर भी कम होगी। यह उधारकर्ता की मदद करेगा। लेकिन बैंक ए के मामले में, एलटीवी थोड़ा अधिक है। लेकिन जैसा कि यह 80% से अधिक नहीं पहुंचता है, उधारकर्ता को निजी बंधक बीमा देने की आवश्यकता नहीं है।
अब, आइए विभिन्न चर के साथ कुछ और उदाहरण देखें।
उदाहरण # 2
आइए नजर डालते हैं नीचे दी गई जानकारी पर -
| यूएस में $ | बैंक ए | बैंक बी |
| खरीद मूल्य | 400,000 रु | 350,000 |
| अग्रिम भुगतान | 80,000 रु | 70,000 रु |
| संपत्ति का मूल्यांकन मूल्य | 400,000 रु | 350,000 |
इस उदाहरण में, हमें बंधक राशि नहीं दी गई है; बल्कि हमें डाउन पेमेंट की जानकारी है। तो हम बंधक राशि की गणना कैसे करेंगे?
यहां बताया गया है कि - हमें खरीद मूल्य से डाउन पेमेंट में कटौती करनी होगी।
आइए इसकी गणना करते हैं -
| यूएस में $ | बैंक ए | बैंक बी |
| खरीद मूल्य | 400,000 रु | 350,000 |
| (-) अग्रिम भुगतान | (80,000) | (70,000) |
| बंधक राशि | 320,000 रु | 280,000 रु |
अब, हम ऋण को मूल्य अनुपात (LTV) की गणना कर सकते हैं।
बैंक ए के लिए, LTV = (320,000 / 400,000) = 80% होगा।
बैंक B के लिए, LTV = (280,000 / 350,000) = 80% होगा।
इस मामले में, इन दोनों बैंकों के लिए अनुपात 80% है। अब बैंक को तय करना है कि इसके लिए पीएमआई की आवश्यकता है या नहीं। अधिकांश मामलों में, PMI को LTV के 80% तक की आवश्यकता नहीं होगी।
उदाहरण # 3
अब, कुछ अतिरिक्त चीजें देखते हैं ताकि हम ऋण के मूल्य को अनुपात के आधार पर समझ सकें।
| यूएस में $ | बैंक ए | बैंक बी |
| खरीद मूल्य | 400,000 रु | 350,000 |
| अग्रिम भुगतान | 80,000 रु | 70,000 रु |
| संपत्ति का मूल्यांकन मूल्य | 400,000 रु | 350,000 |
अब, यहाँ हम एक संपत्ति की खरीद मूल्य और मूल्यांकन मूल्य दोनों है। इस मामले में, मूल्य अनुपात के लिए ऋण की गणना करते समय हम क्या ध्यान में रखेंगे?
यहाँ सौदा है। हमें उस मूल्य को ध्यान में रखना होगा जो खरीद मूल्य से कम है या किसी संपत्ति का मूल्यांकन मूल्य है।
चलो गणना करते हैं।
सबसे पहले, हम ऋण राशि (बंधक राशि) की गणना करेंगे।
| यूएस में $ | बैंक ए | बैंक बी |
| खरीद मूल्य | 400,000 रु | 350,000 |
| (-) अग्रिम भुगतान | (80,000) | (70,000) |
| बंधक राशि | 320,000 रु | 280,000 रु |
अब, हम LTV का पता लगाएंगे।
किसी विशेष बात को स्पष्ट करने के सूत्र को लिखिए।
LTV फॉर्मूला = बंधक राशि / खरीद मूल्य का कम या किसी संपत्ति का मूल्यांकन मूल्य।
इस मामले में, संपत्ति की खरीद मूल्य और मूल्यांकन मूल्य दोनों समान हैं। तो हम भी यही मान लेते।
बैंक ए के लिए, LTV = (320,000 / 400,000) = 80% होगा।
बैंक B के लिए, LTV = (280,000 / 350,000) = 80% होगा।
उदाहरण # 4
अब, संपत्ति और खरीद मूल्य के विभिन्न मूल्यांकन मूल्यों के साथ एक और उदाहरण देते हैं।
| यूएस में $ | बैंक ए | बैंक बी |
| खरीद मूल्य | 360,000 रु | 330,000 रु |
| अग्रिम भुगतान | 80,000 रु | 70,000 रु |
| संपत्ति का मूल्यांकन मूल्य | 400,000 रु | 350,000 |
यह एक अलग उदाहरण है क्योंकि आप किसी संपत्ति के मूल्यांकन मूल्य और खरीद मूल्य के बीच अंतर देख सकते हैं।
पहले, चलो बंधक राशि की गणना करते हैं।
| यूएस में $ | बैंक ए | बैंक बी |
| खरीद मूल्य | 360,000 रु | 330,000 रु |
| (-) अग्रिम भुगतान | (80,000) | (70,000) |
| बंधक राशि | 280,000 रु | 260,000 रु |
एक बंधक राशि प्राप्त करने के लिए, हम हमेशा खरीद मूल्य से नीचे भुगतान काट लेंगे, न कि किसी संपत्ति का मूल्यांकन मूल्य।
अब, चूंकि खरीद मूल्य किसी संपत्ति के मूल्यांकित मूल्य से कम है, इसलिए हम ऋण के मूल्य अनुपात की गणना करते समय खरीद मूल्य पर विचार करेंगे।
चलो देखते हैं -
बैंक ए के लिए, LTV = (280,000 / 360,000) = 77.78% होगा।
बैंक B के लिए, LTV = (260,000 / 330,000) = 78.79% होगा।
इस मामले में, हम देख सकते हैं कि बैंक B का LTV बैंक A से थोड़ा अधिक है।
उदाहरण # 5 (संयुक्त LTV)
अब ऐसे मामले हैं जहां एक व्यक्ति LTV को कम करने के लिए दो ऋण लेता है और इसलिए उसे कम लागत का खर्च उठाना पड़ता है। उस मामले में, हमें संयुक्त LTV की गणना करने की आवश्यकता है।
आइए एक उदाहरण देखें।
| यूएस में $ | बैंक ए |
| ऋण १ | 200,000 |
| ऋण २ | 50,000 रु |
| संपत्ति का मूल्यांकन मूल्य | 400,000 रु |
संयुक्त LTV का एक सरल सूत्र है। यही पर है -
CLTV = ऋण 1 + ऋण 2 / संपत्ति का कुल मूल्य
आइए अब बैंक A के लिए संयुक्त LTV की गणना करें -
(200,000 + 50,000) / 400,000 = 62.5%।
अब यह LTV बहुत कम है। आमतौर पर, यदि उधारकर्ता के पास अच्छा क्रेडिट स्कोर है, तो बैंक 80% से अधिक के एलटीवी की अनुमति देता है। और अगर उधारकर्ता के पास अच्छा क्रेडिट स्कोर नहीं है, तो आमतौर पर, उधारदाता 80% से ऊपर नहीं जाते हैं।
प्रयुक्त कार ऋण और नई कार ऋण का मूल्य अनुपात का ऋण
इस खंड में, हम दो समान उद्योगों के LTV को देखेंगे। हम लगभग दो समान उद्योगों के उदाहरण लेते हैं ताकि हम ऋण के मूल्य को अनुपात के आधार पर समझ सकें और वे दोनों कितने अलग हैं।
सबसे पहले, आइए इस्तेमाल किए गए कार ऋणों के उदाहरण पर एक नज़र डालें -
उपरोक्त ग्राफ से, यह स्पष्ट है कि इस उद्योग का एलटीवी अनुपात बहुत अधिक है। यह कुछ मामलों में 99% भी छू गया है। अवलोकन से, हम पाते हैं कि ऋण का मूल्य अनुपात हमेशा 90% से ऊपर होता है।
आइए नजर डालते हैं अमेरिका में नई कार लोन इंडस्ट्री पर।
उपर्युक्त ग्राफ में, हम देख सकते हैं कि नई कार ऋण के लिए LTV अनुपात, प्रयुक्त कारों के लिए LTV से लगभग 10% कम है। और नई कार ऋणों के लिए, अनुपात के लिए ऋण 80-90% की सीमा के भीतर है।
अब सवाल यह है कि ऐसा क्यों है? क्यों इस्तेमाल की गई कार ऋण के लिए अनुपात का ऋण नई कार ऋण के लिए ऋण अनुपात से अधिक है? उसके दो विशेष कारण हो सकते हैं -
- पहला, शायद इस्तेमाल किए गए कार मालिकों की साख नई कार उपयोगकर्ताओं की तुलना में अधिक संदिग्ध है। इस प्रकार, जोखिम अधिक है और यही कारण है कि इस्तेमाल किए गए कार ऋण के मामले में LTV अधिक है।
- दूसरा, चूंकि नई कारों के खरीदार अधिक भुगतान करेंगे (चूंकि नई कारों की कीमत इस्तेमाल की गई कारों की तुलना में अधिक होगी), वे ईएमआई के भुगतान के मामले में अधिक भरोसेमंद हैं।
सीमाएं
LTV उधारकर्ताओं को पैसा उधार देने के मामले में बहुत उपयोगी है। लेकिन कुछ बातों का ध्यान रखना जरूरी है। यह तब लागू होता है जब LTV अधिक होता है।
- ब्याज दर बहुत अधिक होगी जो लंबे समय में देय आपकी कुल राशि को बढ़ाएगी।
- LTV 80% से अधिक होने पर आपको निजी बंधक बीमा (PMI) का भुगतान करना होगा। उस स्थिति में, आप दूसरे ग्रहणाधिकार के लिए जा सकते हैं (संयुक्त LTV के बारे में सोचें)।
- यदि आपके ऋण का मूल्य अनुपात 100% से अधिक है (जिसे पानी के नीचे बंधक कहा जाता है), तो आपको कोई कर लाभ नहीं मिलेगा।
अंतिम विश्लेषण में
ऋण अनुपात के लिए ऋण उधारदाताओं और उधारकर्ताओं दोनों के लिए बहुत उपयोगी है। लेकिन कम जोखिम और बेहतर व्यावसायिक परिणाम सुनिश्चित करने के लिए दोनों को इसे 80% से कम रखना चाहिए।
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