एफएफओ (ऑपरेशन्स से फंड) क्या है?
एफएफओ (ऑपरेशन्स से फंड) आमतौर पर रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) द्वारा उत्पन्न नकदी प्रवाह को संदर्भित करता है और यह अवधि के दौरान शुद्ध आय से परिसंपत्तियों की बिक्री पर ब्याज आय और लाभ को घटाकर और ब्याज व्यय, अवसादन को जोड़कर गणना की जाती है। और इसके द्वारा परिसंपत्तियों की बिक्री पर होने वाले नुकसान।
एफएफओ का उपयोग परिचालन से नकदी प्रवाह को मापने के लिए किया जाता है और इस प्रकार यह 'परिचालन से नकदी प्रवाह' के समान है। हालांकि, आमतौर पर इसका इस्तेमाल 'रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट' (आरईआईटी) द्वारा उत्पन्न नकदी प्रवाह के संदर्भ में किया जाता है।
- रियल एस्टेट कंपनियों के लिए, एफएफओ को एक प्रदर्शन बेंचमार्क के रूप में उपयोग किया जाता है क्योंकि रियल एस्टेट मूल्यों को मैक्रोइकॉनॉमिक परिस्थितियों के साथ उतार-चढ़ाव साबित किया जाता है, और वित्तीय स्थितियों की गणना करने के लिए लागत लेखांकन उदाहरणों का उपयोग करना आमतौर पर प्रदर्शन का सटीक माप नहीं होता है।
- इसमें व्यवसाय के संचालन से उत्पन्न धन, वित्तपोषण से संबंधित नकदी प्रवाह को छोड़कर, जैसे ब्याज आय या ब्याज व्यय शामिल हैं। इसमें अचल संपत्तियों का मूल्यह्रास या परिशोधन शामिल नहीं है या संपत्ति के निपटान से लाभ या हानि भी शामिल है।
- रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) एक व्यवसाय है जो मुख्य रूप से रियल एस्टेट लेनदेन से उत्पन्न आय पर संचालित होता है। ऐसी आरईआईटी कंपनियां वाणिज्यिक अचल संपत्ति में शामिल हैं। इसमें कार्यालय और भवनों, गोदामों, अस्पतालों, शॉपिंग सेंटर, होटल आदि की बिक्री, पट्टे और वित्तपोषण शामिल हैं, ऐसी कंपनियां आमतौर पर एफएफओ का उपयोग करती हैं।
संचालन सूत्र से धन
संचालन से निधि की गणना करते समय उपयोग किए जाने वाले सभी कारक कंपनी के आय विवरण में पाए जा सकते हैं। इन कारकों में शुद्ध आय, मूल्यह्रास, परिशोधन और संपत्ति की बिक्री और असाधारण वस्तुओं पर लाभ शामिल हैं।
एफएफओ फॉर्मूला = शुद्ध आय + वास्तविक संपत्ति आस्तियों का मूल्यह्रास और परिशोधन - पुनर्गठन बिक्री पर नुकसान (नुकसान) + पुनर्गठन या असाधारण वस्तुओं पर नुकसान (लाभ)
एफएफओ गणना (वाशिंगटन आरईआईटी केस स्टडी)
चरण 1 - आय विवरण से शुद्ध आय की पहचान करें
हम ऊपर से ध्यान दें कि 2000 के लिए वाशिंगटन REIT की शुद्ध आय $ 45,139 है। इसी तरह, 1999 और 1998 के लिए इसकी शुद्ध आय क्रमशः $ 44,301 और $ 41,064 है।
(कृपया ध्यान दें कि आंकड़े हजारों में हैं)
चरण 2 - रियल एस्टेट आस्तियों की मूल्यह्रास और परिशोधन की पहचान करें
यह इनकम स्टेटमेंट का हिस्सा है।
- मूल्यह्रास और परिशोधन (2000) = $ 22,723
- मूल्यह्रास और परिशोधन (1999) = $ 19,590
- मूल्यह्रास और परिशोधन (1998) = $ 15,339
चरण 3 - संपत्ति की बिक्री पर लाभ (हानि) की पहचान करें
यह आंकड़ा भी आय विवरण का हिस्सा है।
- एसेट्स की बिक्री पर लाभ (2000) = $ 3,567
- एसेट्स की बिक्री पर लाभ (1999) = $ 7,909
- एसेट्स की बिक्री पर लाभ (1998) = $ 6,764
चरण 4 - पुनर्गठन वस्तुओं या असाधारण वस्तुओं पर लाभ (हानि) की पहचान करें
- इन तीन वर्षों में व्यय या असाधारण वस्तुओं के पुनर्गठन पर कोई लाभ (हानि) नहीं है।
चरण 5 - फॉर्मूला लागू करें
एफएफओ फॉर्मूला = शुद्ध आय + वास्तविक संपत्ति आस्तियों का मूल्यह्रास और परिशोधन - पुनर्गठन बिक्री पर नुकसान (नुकसान) + पुनर्गठन या असाधारण वस्तुओं पर नुकसान (लाभ)
- एफएफओ (2000) = $ 45,139 + $ 22,723 - $ 3,567 = $ 64,295
- एफएफओ (1999) = $ 44,301 + $ 19,590 - $ 7,909 = $ 55,982
- एफएफओ (1998) = $ 41,064 + $ 15,339 - $ 6,764 = $ 49,699
समायोजित एफएफओ
संचालन आय (AFFO) से समायोजित धन की गणना शुद्ध आय में समायोजन करने के बाद की जाती है, जिसका उद्देश्य लेखांकन विधियों की भरपाई करना है। ये लेखांकन विधियां एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट के सच्चे प्रदर्शन को विकृत कर सकती हैं। एफएफओ के लिए गणना एफएफओ से किसी भी आवर्ती व्यय को घटाती है जिसे पूंजीकृत किया गया है, जैसे कि भवन सुधार के लिए परियोजनाएं।
आम तौर पर स्वीकृत लेखा सिद्धांत (जीएएपी) को समय के साथ निवेश गुणों को कम करने की आवश्यकता होती है। हालांकि, रियल एस्टेट समय के साथ सराहना करता है। इस कारण से, आवश्यक मूल्यह्रास व्यय, जो GAAP के अनुसार वसूला जाता है, शुद्ध आय कृत्रिम रूप से कम दिखाई देता है।
एफएफओ गैर-आवर्ती वस्तुओं के लिए भी समायोजित करता है क्योंकि वे नियमित व्यावसायिक परिदृश्य में नहीं होते हैं। उदाहरण के लिए, उन संपत्तियों की बिक्री पर लाभ (या हानि) जो तदनुसार हटाए / जोड़े जाने हैं, क्योंकि वे नियमित व्यवसाय संचालन की प्रकृति में नहीं हैं, और इसलिए REIT की चल रही लाभांश-भुगतान क्षमता में योगदान नहीं करते हैं। कुछ विश्लेषक आगे के कार्यों (एएफएफओ) से समायोजित फंड की गणना के लिए किराए में वृद्धि और कुछ कैपेक्स पर विचार करते हैं।
एफएफओ प्रति शेयर का उपयोग सावधानीपूर्वक जांचे गए मीट्रिक के रूप में शेयरधारक स्वामित्व की प्रति यूनिट एक आरईआईटी की लाभप्रदता को प्राप्त करने के लिए किया जाता है। संचालन से प्राप्त धनराशि का उपयोग सामान्य मूल्यांकन मूल्य के साथ-साथ पी / ई गुणकों के रूप में किया जाता है। इस प्रकार यह शेयर की कीमतों का भी एक महत्वपूर्ण चालक है।
FFO रियल एस्टेट के लिए क्यों महत्वपूर्ण है?
- जबकि इक्विटी निवेशक स्टॉक का विश्लेषण करते समय प्रति शेयर ईपीएस या मूल्य-आय अनुपात (पी / ई) जैसी मैट्रिक्स को महत्व देते हैं, आरईआईटी निवेशक एफएफओ के आधार पर निर्णय लेते हैं।
- REIT में निवेश करने से पहले कीमत के बारे में सुनिश्चित करें, निर्णय केवल FFO या AFFO पर आधारित नहीं है क्योंकि निवेश जो सतह पर अच्छा दिखता है वह भविष्य में एक अच्छा निर्णय नहीं हो सकता क्योंकि कीमतों में भी गिरावट हो सकती है कई निवेशक इसे खरीद रहे हैं।
- आरईआईटी के लिए प्रति शेयर आय (ईपीएस), जब पारंपरिक शेयरों की तुलना में, स्वाभाविक रूप से कम या नकारात्मक होगा। इस प्रकार, आरईआईटी का मूल्य-से-उपार्जन (पी / ई अनुपात) निवेश के निर्णयों को लेते समय एक अनुकूल दूसरा मीट्रिक माना जाना चाहिए, जबकि एक से अधिक नहीं है।
सीएफओ और एफएफओ के बीच अंतर
- नकदी प्रवाह, जैसा कि नाम से पता चलता है, किसी व्यवसाय के संचालन से उत्पन्न नकदी और नकदी समकक्षों की कुल राशि की गणना करता है। हालांकि, एफएफओ एक अधिक महत्वपूर्ण उपाय है जब यह अचल संपत्ति के व्यवसाय की बात आती है क्योंकि ये उपाय एक महत्वपूर्ण घटक के लिए क्षतिपूर्ति करते हैं, जो मूल्यह्रास है।
- रियल एस्टेट व्यवसाय के लिए, गुणों का मूल्य हमेशा समय के साथ बढ़ता है; इस प्रकार, यह बिल्कुल भी खर्च नहीं है। आईआरएस के अनुसार, जब व्यवसाय उपकरण, कंप्यूटर और इमारतों जैसे दीर्घकालिक संपत्ति का मालिक होता है, तो वर्तमान वित्तीय स्थिति को दर्शाने के लिए इन परिसंपत्तियों को मूल्यह्रास करना पड़ता है।
- हालांकि, जब यह अचल संपत्ति की बात आती है, तो इन संपत्तियों का "शेल्फ जीवन" नहीं होता है या, दूसरे शब्दों में, कभी भी अवधि के लिए न्यूनतम मूल्य से कम नहीं होगा। इसके विपरीत, इन परिसंपत्तियों की सराहना की जाएगी और इसलिए, आय विवरण के लिए शुल्क के रूप में नहीं गिना जाएगा।
- इस प्रकार ऑपरेटिंग कैश फ्लो और FFO समान मेट्रिक्स हैं। हालांकि, वे एक ही बात नहीं कर रहे हैं। नकदी प्रवाह एक व्यवसाय की वित्तीय भलाई का मूल्यांकन करने का एक शानदार तरीका हो सकता है, लेकिन जब यह अचल संपत्ति उद्योग की बात आती है, तो मैट्रिक्स नियमित व्यवसाय परिदृश्य से अलग होते हैं।
- मूल्यांकन करने के उद्देश्य से कि क्या आरईआईटी अपने लाभांश को कवर करने के लिए पर्याप्त कमाई कर रहा है, एफएफओ जाने का रास्ता है। यह नियमित सीएफओ की तुलना में बेहतर तस्वीर लेने में मदद करता है।
निष्कर्ष
इस प्रकार ऑपरेशन अवधारणा से धन की आवश्यकता एक आरईआईटी के विश्लेषण के लिए होती है क्योंकि जब अंतर्निहित परिसंपत्तियां मूल्य में बढ़ रही हैं, तो परिचालन के परिणामों में मूल्यह्रास को तथ्यात्मक नहीं किया जाना चाहिए। यह शुद्ध आय की तुलना में किसी व्यवसाय के वित्तीय परिणामों का एक बेहतर संकेतक माना जाता है, हालांकि, चूंकि लेखा विवरण वित्तीय विवरणों के विभिन्न पहलुओं को प्रभावित कर सकता है, इसलिए माप के मिश्रण पर भरोसा करना हमेशा बेहतर होता है, बजाय निवेश के निर्णय लेते समय एक ही उपाय।
भले ही FFO को REIT की लाभप्रदता का निर्धारण करने के लिए व्यापक रूप से माना जाता है; यह अक्सर लेखांकन परिवर्तनों, प्रतिबंधों और हेरफेर के लिए अतिसंवेदनशील हो सकता है। निवेश निर्णय लेने से पहले कृपया दो या तीन मैट्रिक्स और अन्य व्यावसायिक कारकों पर विचार करें।
